每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
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5月举行的第40届武汉春季房地产交易会，无疑给武汉楼市点了一把火。就在5月31日，武汉房交会组委会宣布，为满足广大购房群众和开发企业的需求，本届房交会将延长15天至6月15日结束。
从“金三”的成交量大增，到“银四”的大幅下跌，再到“红五月”的强势反弹，近几月的武汉楼市可谓跌宕起伏，似上演“过山车”。
据武汉住房保障和房屋管理局数据，4月份武汉新建住房网签销售套数7487套，环比3月大幅减少48.87%；不过随着房交会的举行，5月新房成交出现强势反弹。5月武汉新建商品住房成交14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成交量。
5月中旬，《每日经济新闻》记者实地走访调查了武汉多个楼盘项目发现，当地楼市表现冷热不均，有高端豪宅项目甚至 开盘“日光”，而对于大多数刚需项目而言，打折销售仍是普遍选择，特别是部分出险房企的项目甚至处于停滞状态。
多盘“降价跑量”，有项目最高跌价五成
通过几天的实地走访调查，记者发现，虽然5月份武汉楼市成交量有所回反弹，但在硚口区、江岸区、洪山区等多个热门板块，不少楼盘项目的销售策略仍然是“降价跑量”。
龙湖揽境是龙湖在硚口区古田板块打造的首个近百万平方米大盘综合体。记者于周六下午3点到达该项目，发现售楼部里坐满了正在咨询的购房者。
“周末到访情况还不错。”项目置业顾问李成告诉记者，春节后项目整体成交情况相比去年有所上升，特别是2~3月情况最好，“这两个月已经有所下降了。”
据李成介绍，目前项目已是准现房销售，最快将于6月底交房。“现在首套房利率只有3.9%，还能免契税，我们项目现在还有很多优惠措施。”
以一套建面143平方米的四房为例，原单价16185元/平方米、总价约230万元，但只要马上定房就可享受一定折扣，三天内付清首付款还可享受九七折及清盘优惠九七折的优惠。此外，在限定时间里还可享受三江航天专属团购优惠九七折，以及购买地下车位直接减7万元。“所有优惠算下来，这套房总价只要约205.6万元，单价14476元，相当于打了九折还多，总体优惠了24万元。”
在距离该项目约3公里的华发·都荟天地销售中心，虽然已是下午快6点了，但现场仍然坐满了看房者。据公开资料，该项目地块于2020年底被华发以底价74.69亿元获得，楼面地价超过11100元/平方米。根据出让文件要求，竞得人须先行启动规划中学建设，且在挂牌成交后的20个月内完成建设并交付。另外，需配建1所24班小学、2所幼儿园总班数不少于18班。
“我们在售房源面积在84~137平方米，价格整体优惠后约18500元/平方米。”项目置业顾问张瑶告诉记者，由于项目自身要配建小学和初中，对很多家庭都具有吸引力。“虽然人气没有2~3月时高，但相比其他项目来说还是要好很多。”
据记者了解，该项目在2022年下半年曾一度降价出售，优惠后的均价不到17000元/平方米。在当地业内人士看来，“这个价格可以说是在亏本卖了，就算是现在价格上涨了一些，但利润还是很低。”
“从我们项目近段时间到访和成交情况来看，这个月环比应该是有所下降的。”在某百强房企位于武汉洪山区白沙洲板块项目，该项目营销负责人许策告诉记者，可能此前一个月能卖20多套，但这两个月就只能卖到10来套。
记者来到该项目现场时正值周五下午，在记者采访的一个多小时里，该项目现场并未有客户前来咨询。
“与周边其他几个项目相比，我们这几个月的成交情况还算是比较好，部分项目由于公司资金问题爆雷的，销售就已基本处于停滞状态。”不过许策也直言，项目现在的销售价格肯定是打了折的。
据许策介绍，他所负责的项目属于刚需产品，2021年10月开盘时毛坯均价为12500元/平方米，但现在项目精装房的均价是13000元/平方米。“我们的精装标准是2000元/平方米，现在价格就相当于打了9折。”
“打折是整个区域项目普遍存在的情况。”许策向记者透露，周边3公里范围内项目售价与去年底相比，基本打8折。
但在许策看来，这并不算多。“三环外甚至稍微再远的地方，个别项目原来（去年）的销售价格在9000~10000元/平方米，但今年价格降到了6000甚至5000元/平方米，降幅最高达到了50%。主城区的一些项目虽然没有直接对外说价格降了，但实际上网签价格相比于备案价格也是有所下降的。”
线上房交会，给武汉楼市添了一把火
事实上，面对新房市场成交回落，武汉市相关部门也在为提振市场而努力。基于此，武汉从5月1日起举办第40届武汉春季房地产交易会，为期一个月。
在房交会期间，武汉市相关部门给出了维修资金补贴、契税补贴等多项购房利好政策。如在武汉市二环线外购买新建商品住房的，给予维修资金补贴，其中购买首套住房的全额补贴，购买第二套住房的补贴50%；在武汉市新城区购买新建商品住房的，除维修资金补贴外，对购买首套住房的再给予全额契税补贴，对购买第二套住房的再给予50%契税补贴。
记者了解到，在房交会期间，包括武汉城建集团、保利发展、楚天地产等在内的房企纷纷推出了相应的优惠政策。如城建集团联动旗下34个楼盘，活动期间前1000名成功认购者每套房源可获补贴5万元，认购已交付房源补贴一年物业费，还有价值6万元的车位优惠券；保利庭瑞·阅江台在房交会期间可专享九八折、现场签约九九折和按时签约九八折三重优惠；保利·时光印象除了留汉人才可享专属的九五折优惠外，还有到访礼、特价房和车位券等一系列让利举措。
虽然在房交会开幕的前三天，武汉市商品房住宅成交量分别仅为98套、112套、87套。但假期后成交量迅速反弹，在5月7日当天的网签量达到了766套，5月30日当天的网签量甚至突破千套，达到1010套，也是年内武汉新房日成交量首破千套。
整个5月份，武汉新建商品房成交16148套，其中新建商品住房成交14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成交量。
据介绍，此次房交会线上展会于5月1日启幕，截至5月31日，房交会线上平台累计浏览量71万次，累计用户数2.3万。线上累计成交10838套，网签面积127.8万平方米，金额194.2亿元。
就在5月31日，武汉房交会组委会宣布，为满足广大购房群众和开发企业的需求，进一步支持合理住房消费，第40届武汉春季房地产交易会将延长15天，至2023年6月15日结束。
“政策更多地是利好于二环以外的刚需项目。”武汉当地一企业项目负责人告诉记者，对于二环以内的项目特别是高端项目利好作用很有限。
直播获客“惨淡”，多数楼盘依赖渠道销售
值得注意的是，在今年2、3月武汉市场行情好转时，有部分楼盘项目收回了此前的折扣点数。
克而瑞监测数据显示，包括位于王家湾板块的中铁建花语汀澜、丁字桥板块的万科新都会、天地雅园等超15个项目，在3月时曾收回至少3个点的优惠，但随之而来的则是周均到访客流量的迅速下滑，最高下降幅度超过了50%。“前期低迷型城市当前涨价基础不稳，一旦价格上行基本都会带来成交量的回调。”
而当下略显疲软的市场环境和购房者浓厚的观望情绪，也让坚守在售楼部的开发商置业顾问和渠道经纪人，开始在不同平台寻找新的流量密码。
记者在走访位于武汉东西湖区某头部房企项目时，项目展示中心除一位工作人员带着前来面试的置业顾问熟悉环境外，并无其他访客，中介渠道也因工作空闲，只安排了一位内场值班人员。
该项目置业顾问刘文向记者介绍，他们获客依赖中介分销比较大。“占比能达到50%左右吧，我们项目今年自己也开始在抖音直播卖房，但效果并不是很好。”据其透露，刚开始直播时观看的人也没有，就喊项目上的人到直播间充当“水军”评论、转发。“坚持了两三个月了，这个月开始自然客流增多，每天都会有客户留下电话，不过打过去很多都是装修、家居公司的，希望后期交房能有合作。”
记者了解到，目前武汉已有多个楼盘项目通过直播方式卖房。“我们是从集团层面就要求每个项目今年都要直播。”在许策看来，直播主要还是增加项目的知名度，“让客户知道有我们这个项目、在卖什么产品，尤其是在当下公司因为资金问题没有与渠道进行合作，获客渠道只能靠项目自身想办法的情况下。”
“现在一场直播能有100人观看就不错了。”吴石是某百强房企武汉区域的相关负责人，他告诉记者，公司也是每个项目都在直播。“相对于其他区域项目直播观看人数仅个位数情况来看，我们还算好的，有时能同时有50人以上在观看。”
不过相对于自行开发获客渠道，当前武汉绝大多数项目对分销渠道的依赖性依然很高。“尤其是一些本地央国企项目，如武汉城建、武汉城投的，70% ~80%甚至最高能达到90%以上销售要依靠渠道。”许策告诉记者，一般来说，佣金比例是4~5个点，但有的项目最高能有6个点。
豪宅不愁卖，有单价6万+项目开盘“日光”
不过，在普通住宅市场下行的情况下，武汉高端市场却是另一番情景。
5月24日，武汉天地云廷三期T3/ T4号楼开盘，推出117套面积在325~350平方米的房源，开盘当日即宣告售罄。据了解，半年时间里该项目备案价较前一期上涨了19086元/平方米，最高售价达7.82万元/平方米，整体均价达65868元/平方米。这也是武汉首个备案均价突破6万元/平方米的项目。
5月中旬的一天下午3点左右，记者在位于武汉二七滨江板块的新希望(000876)D10项目现场看到，售楼部里坐满了正在咨询的购房者，还不时有新的人群进入。据项目置业顾问介绍，项目P1P3地块最后1栋住宅在近期推出，156套房源全是建面约210平方米的套四户型，相较于2022年10月初开盘时的备案均价，新推楼栋价格每平方米有超过3000元的上涨。
“今年我们明显感觉到，二三月份不管是豪宅还是刚需整体市场是回暖的，到3月底、4月初，市场就慢慢开始往下落了，但今年武汉豪宅市场比较稳定，没有大起大落。”一民营房企武汉区域营销负责人王芝告诉记者，她们公司在二七滨江板块开发的项目套均800万元以上，但今年以来在没有新开盘的情况下，月均成交量能维持在20套左右。
“据我了解，区域板块内每个项目成交情况都还不错，每个项目在同一时期推出的产品面积段都有一定的差异性，能及时补足市场所缺，给不同客户群体不同的选择。”
武汉当地机构大家顾问统计显示，今年1~4月，武汉单价4万元以上住宅产品在仅有434套新增供应的情况下，累计成交637套，成交量占到去年全年的49%，供求比仅0.57。而截至5月22日，武汉单价4万元+豪宅成交备案数量已达到2022年整年的约67%。
值得注意的是，被称为武汉豪宅“七朵金花”（长江中心、华润瑞府、中信泰富滨江金融城、武汉沙湖中心、保利天君、复星外滩中心、新希望D10天元）项目的备案均超过70套。如长江中心项目备案166套房源，其中一套位于项目R5号楼60层的406.5平方米房源，备案单价52066元/平方米，备案总价超2000万元，这也是自2018年以来武汉第15套备案总价超2000万元的非别墅住宅。
除了新房，武汉豪宅二手房亦表现得可圈可点。数据显示，今年1~4月，武汉全市单价4万元以上二手房累计成交393套，占了去年全年成交量的56%，创下2019年以来的历史新高，千万级豪宅最高成交价达到了7.2万元/平方米。
“我们去年入市的时候市场情况不是很好，价格定得也不高，今年我们不会一味要求去化，主要目标就是做溢价。”王芝说。
二手房价同比“14连降”，学区房也扛不住
值得一提的是，虽然武汉豪宅二手房市场价格有所上涨，但整体来看，降价仍是武汉二手房市场的主流。
据贝壳指数，4月份武汉二手房平均房价为16286元/平方米，环比上月下降0.9%，同比去年下降5.8%，挂牌价和贝壳指数呈现出同步下降趋势。
“每年3、4月都是学区房的成交高峰，但之后成交情况就会慢下来，这两个月我们已经明显感觉到了来看二手房的人少了很多。”武汉江岸区一门店经纪人邓瑶告诉记者，这个月因为有房交会的政策，成交量会好一点，但跟3月比还是有一定差距。
武汉房地产经纪行业协会统计数据显示：3月武汉二手房成交12786套，环比上涨约70%，同比涨幅高达约110%；4月成交12405套，成交量同比增加约95%，占到武汉市住宅交易总量的58.49%。这是武汉连续两个月二手房成交破万套，并反超新房。
但从与销量相对的库存来看，今年武汉的二手房挂牌量已接近18万套，与新房不相上下，并有不断增长的趋势。这也导致二手房价格不断下调。
以江岸区标杆学区房越秀星汇君泊为例，其对应的学校为武汉市实验博雅小学，目前在售的一套90平方米小套三房源，2022年10月挂牌，业主已先后降价8次，目前售价188万元，挂牌单价20997元/平方米。而记者查询获悉，这套房源初挂盘价为229万元，降价已超过了40万元。而同小区挂牌的70套房源，从挂牌至今价格也有不同程度的下调。
同属于江岸区的融科天城，业主也普遍下调了二手房出售价格。如近期融科天城四期成交了一套建面141.86平方米房源，同样是在2022年10月挂牌，在经历231天5次调价后，该房源最终以505万元的价格成交，相比业主598万元的预期价格下调达93万元。
据国家统计局数据，4月份武汉二手房住宅价格同比下跌3.5%，相比上月下跌幅度有所收窄，但这已是武汉二手房价格连续14个月同比下跌，说明武汉二手房市场仍在下探。
另据房天下研究院监测，5月武汉二手房挂牌均价为16891元/平方米，环比上涨1.99%，同比则下跌5.30%。
值得一提的是，5月31日，武汉市教育局公布了2023年武汉市各区义务教育公办学校入学划片，或许会在一定程度上激活武汉的学区房市场。
如在武汉光谷片区，随着部分新楼盘陆续交付入住，一些小学在服务范围不变的情况下新增了服务小区。如光谷第六小学新增旭辉千山凌云二期小区，光谷第八小学新增华润昆仑御小区，光谷第十四小学新增美的云筑小区，光谷第十六小学新增中城龙湖森林小区，光谷第十七小学新增南山府、南山天樾、民发·盛特区小区，光谷第十八小学新增光谷正荣府、新希望锦粼九里小区，光谷第二十六小学新增武汉玺院小区等。
（应受访者要求，文中李成、张瑶、许策、刘文、吴石、王芝、邓瑶均为化名）
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