深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(以处简称“南山控股”或“公司”2月20日下午发布公告称，公司于2月15日与多家机构投资者进行了电话会议。在会议中，南山控股透露，目前房地产销售整体仍在底部震荡，但下行趋势明显缓解。在“第三只箭”等政策支持下，企业端资金状况或将逐步改善。
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▲南山控股公告截图
有投资者询问，南山控股房地产开发业务近期销售情况和全年的销售目标？目前的土地储备能否满足经营需要？南山控股答复：目前房地产销售整体仍在底部震荡，但下行趋势明显缓解。在“第三只箭”等政策支持下，企业端资金状况或将逐步改善；相比之下，需求端复苏将更为重要，目前来看，消费者购房意愿恢复仍需时日。公司会持续关注市场动态，采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位，以期加快项目去化，加速资金回笼，实现经营目标。截至2022年上半年末，公司累计土地储备情况总占地面积120.90万m2，总建筑面积255.10万m2，剩余可开发建筑面积97.74万m2.根据2019-2021年年均签约销售面积粗略计算，可满足公司2-3年的签约销售。
南山控股向投资者介绍了房地产开发业务的结转进展和项目毛利率情况。受宏观环境和疫情反复等多种因素影响，公司地产项目结转时间集中在下半年特别是四季度。通过全面加强工程管理、抢抓工期，公司有序完成业务指标，具体情况将在定期报告进行披露。受前期限价和高地价的影响，房地产行业项目利润率有所下滑，影响结算毛利率下行。中指研究院数据显示，2022年全国300城住宅用地成交平均溢价率为3.12%，较上一年下降7.8个百分点，房企拿地端利润率改善。公司2022年新增土储经测算利润率预计将得到较明显改善。随着政策出台行业逐步复苏，地产整体业务将回到市场合理利润区间。
公司如何考虑物流与地产业务二者的平衡关系方面，南山控股称，仓储物流业务作为公司战略性主业，是重点发展方向，公司层面将持续给予资源倾斜，更加关注业务中长期发展，逐步建立“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。房地产开发业务作为支撑性主业，基于行业特性，业务规模占比最大，公司将利用其自身的造血能力，在保持现有体量基础上进行内生发展，为公司贡献收入利润。公司立足自身经营的实际情况及长远发展目标，努力平衡好短中长期利益，在发展中调结构，有序推动公司高质量发展和产业深化转型。
投资者询及宝湾物流公募REITs申报进展较慢的原因，南山控股表示，宝湾物流此次申报涉及天津、廊坊、南京、嘉兴4个项目，须经各个项目所在地省级发改委审核，并经有权国有资产监督管理部门备案确认。由于该事项涉及发改委、证监会等多个相关部门的审批审核，时间上存在一定的不确定性。
南山控股还透露了公募REITs项目定价依据和四个项目的运营情况。南山控股称，基础设施项目初步估值为19.97亿元，项目采用资产基础法评估，并对其核心资产投资性房地产采用收益法确定其价值。此次发行涉及的四个园区长期保持满租或接近满租状态，底层设施资产优质，为发行审批提供坚实保障。
本次交易宝湾物流作为原始权益人，取得的款项将继续用于宝湾物流在全国重点物流节点城市的战略化、规模化布局，主要为仓储物流设施开发、建设及运营提供资金。
南山控股表示，宝湾物流的客户结构包括电商企业、第三方物流企业、快递快运企业、商贸零售企业、制造型企业等。宝湾与客户签订的仓储服务合同一般为1-3年，定制仓客户期限基本要求5年以上。借助仓储项目网络化、规模化优势，近几年宝湾的仓储客户组合逐渐多元化。2022年前五名客户贡献收入占比合计15.86%，对单一客户依赖较小，仓库平均使用率保持行业较高水平。
宝湾物流园区的平均回报率方面，南山控股称，物流地产行业常用来衡量投资回报率的指标是NOI(Net Operating Income营运净收入)率，宝湾物流成熟园区平均NOI率9-10%。物流园区从建成后达到成熟运营一般需要2-3年，公司通过加大招商前置工作力度，以期缩短项目成熟和回报周期。
南山控股还表示，随着中国城镇化和消费升级等结构性趋势的持续推进、物流基础设施体系的不断改善，仓储物流市场在供需两端仍具备较大成长空间，中国物流资产继续成为机构投资者进行不动产配置的优先选择之一。宝湾物流希望保持过去几年较快的发展速度，每年新增一定规模的项目开拓，并且凭借丰富的经验和标准化的管理体系，建立“募投建管退”的资产管理能力，增加社会资本的运用和管理项目规模的扩展。
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